pologne
Le marché immobilier polonais a connu une décennie de hausse rapide, portée par la croissance des revenus, l'urbanisation et l'arrivée de centaines de milliers de nouveaux habitants dans les grandes villes. Les prix restent néanmoins très éloignés des niveaux suisses, tant à l'achat qu'à la location.
Varsovie mène le marché avec des prix affichés de l'ordre de 17 000 à 19 000 zlotys le mètre carré dans le neuf en 2025, soit environ quatre mille francs. Cracovie suit de près, devant Gdansk, Wroclaw et Poznan, alors que Lodz et les villes moyennes se situent nettement en dessous. Les quartiers centraux de la capitale, autour de Srodmiescie et de Wola, dépassent largement ces moyennes.
Les prix ont pratiquement doublé entre 2015 et 2024 dans les principales agglomérations, sous l'effet de taux d'intérêt bas puis de programmes publics d'aide à l'accession. La remontée des taux et l'arrêt de ces dispositifs ont freiné le mouvement à partir de 2024, avec une stabilisation des valeurs et un allongement des délais de vente. L'offre locative s'est simultanément élargie.
La loi polonaise soumet l'acquisition d'un bien immobilier par un étranger à une autorisation du ministère de l'Intérieur, procédure qui concerne les ressortissants d'Etats tiers à l'Espace économique européen. Les citoyens de l'Union, de l'Espace économique européen et de la Suisse en sont dispensés depuis la fin des périodes transitoires, la dernière restriction portant sur les terres agricoles et forestières ayant expiré le 1er mai 2016. Un acheteur suisse acquiert donc un appartement ou une maison dans les mêmes conditions qu'un résident polonais.
Un studio se loue autour de 2500 à 3000 zlotys par mois à Varsovie, un deux-pièces de 3500 à 4500 zlotys, charges non comprises. Cracovie et Gdansk affichent des niveaux légèrement inférieurs, Lodz et Katowice restant sensiblement moins chères. Le bail dit occasionnel, très répandu, exige un acte notarié par lequel le locataire désigne un logement de repli, ce qui protège fortement le propriétaire.
L'achat d'un logement ancien supporte une taxe sur les actes civils de 2 pour cent, à laquelle s'ajoutent les honoraires notariés et les frais d'inscription au livre foncier. Un bien neuf acquis auprès d'un promoteur relève de la taxe sur la valeur ajoutée, au taux réduit de 8 pour cent en dessous de 150 mètres carrés. La taxe foncière annuelle demeure symbolique en comparaison suisse, fixée par la commune et calculée sur la surface. Les revenus locatifs des particuliers sont imposés à un forfait de 8,5 pour cent jusqu'à 100 000 zlotys par an, puis à 12,5 pour cent au-delà.